На главную Поиск по сайту Карта сайта Написать письмо
О проекте
Участники
Контакты
Мастерская эффективного бизнеса Александра Перминова
 
Диагностика
Проектирование
Внедрение
Обучение
 

 

Анализ финансово-хозяйственной деятельности ТЭО бюджетирование бизнес-план управленческий учет система сбалансированных показателей SWOT анализ бизнес-процесс диагностика компании Pest анализ организационная структура

 
   
   

  Готовые решения

Готовые решения - отработанные управленческие технологии, которые легко применить на практике для решения поставленных задач.

СТУДЕНТАМ

Техническое задание на разработку бизнес-плана

Техническое задание на разработку ТЭО проекта

Требуемая информация для расчета бизнес-плана

Техзадание на разработку системы сбалансированных показателей (ССП)

Техзадание на разработку системы сбора и анализа управленческой отчетности малой фирмы

Техзадание на диагностику системы управленческого учета и отчетности

Проектирование и внедрение системы бюджетного управления

Проектирование и внедрение системы управления развитием бизнеса

Моделирование и оптимизация процессов учета и учетного документооборота

Обоснование выбора стратегии развития по методике SWOT-анализа

Интернет-бизнес "под ключ"

Техническое задание на проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности и качества принятых управленческих решений


Новости

12 ноября 2017 г.
Кризис - лучшее время для роста! Разработайте стратегический план развития своего бизнеса на следующий год! Александр Перминов поможет не только его разработать, но и реализовать!

Вам нужны новые идеи для развития бизнеса? Как выжить в жесткой конкурентной борьбе? Как ориентировать персонал на достижение стратегически важных целей? Решение - несколько стратегических сессий с Александром Перминовым.

Все новости





 
   
 

 


Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. Лекция 7. Рента с передачей недвижимости

 

7.     РЕНТА С ПЕРЕДАЧЕЙ НЕВИЖИМОСТИ

Договор ренты – это двухсторонние договоры, их сторонами выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. Рентные договоры подлежат государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость (ст. 584 ГК РФ).

Рента может быть постоянная и пожизненная. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ). Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Некоторые преимущества и недостатки договора ренты отражены в   таблице 4.

Таблица 4. Преимущества и недостатки договора ренты

Преимущества

Недостатки

возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости;

наличие особо доверительных отношений между сторонами;

автоматически решаются проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения.

заселение в квартиру возможно через какое-то (часто твердо неопределенный) период времени;

увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.

 

 

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, действителен только после государственной регистрации.

Основной особенностью правового регулирования договоров ренты является защита получателей ренты. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Обязателен денежный эквивалент работ и услуг, денежная рента привязана к минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). Сроки выплаты устанавливаются договором, если не установлены, то по окончании календарного квартала.

Стороны могут в договоре установить форму выплаты постоянной ренты: в денежном выражении или в натуральной форме, размер ренты, порядок и условия его изменения, а также сроки выплаты. Бессрочность обязательства выплаты постоянной ренты не означает, что ее действие не может быть прекращено, что оно навечно связывает стороны и их правопреемников (не более 30 лет, или смерть первого рентополучателя). Во-первых, на постоянную ренту распространяются общие положения о прекращении обязательств. Во-вторых, существенным элементом постоянной ренты является возможность ее выкупа, влекущая прекращение обязательств сторон. Право плательщика ренты на выкуп является безусловным (ст. 592 ГК РФ) и может быть реализовано независимо от наличия обстоятельств, обосновывающих такой выкуп. Правила выкупа определяют стороны. Необходимо заблаговременно предупредить (письменно за 3 месяца) до прекращения выплаты ренты. Возможен принудительный выкуп ренты по требованию ее получателя (ст. 593 ГК РФ), при нарушении плательщиком ренты определенных условий договора. Выкупная цена определяется в договоре или по нормативам.

Получатель имеет право требовать выкупа (применяется ко всем видам ренты!):

1)     если плательщик просрочил выплату более, чем на 1 год;

2)     если плательщик ренты нарушил свои обязательства по выплате ренты;

3)     если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли другие обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента платиться не будет (стал инвалидом, безработным и т. п.);

4)     если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты разделено между несколькими лицами;

5)     иные обстоятельства, предусмотренные в договоре.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты несет собственник, то есть рентоплательщик. Если имущество было сильно повреждено, он может требовать отмены рентных платежей (если имущество было передано на возмездной основе) или изменения договора по выплатам в дальнейшем, но это не освобождает его от обязательства производить рентные платежи или выполнять другие обязательства по договору.

В случае расторжения договора, при нарушении рентоплательщиком своих обязательств, он не в праве требовать возмещения тех средств, которые он передал ранее.

Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть:

¨     размер ренты. Сумма пожизненной ренты в расчете на месяц должна быть не менее одного МРОТ;

¨     обеспечение получателя ренты в жилье может быть определена в договоре по-разному:

а) право проживания в жилом помещении, переданном по договору, сохраняется за получателем ренты или указанными в договоре третьими лицами;

б) плательщик ренты предоставляет получателю ренты какое-либо другое жилье;

в) в жилом помещении одновременно проживают и получатель и плательщик ренты;

г) плательщик ренты не несет обязанности обеспечивать потребности получателя ренты в жилье.

¨     обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск неисполнения этих обязательств;

¨     размер процентов, уплачиваемых за просрочку выплаты ренты;

¨     цену выкупа, уплачиваемого плательщиком ренты по требованию рентополучателя в случае несоблюдения первым условий договора (просрочки платежей, утраты платежеспособности и др.).

Возможны следующие разновидности договора ренты (помимо договора пожизненной ренты, на котором мы останавливались выше):

1)     Договор отчуждения с правом пожизненного проживания.

Собственник продает свою недвижимость (или совершает мену, дарение, продажу доли), и в договоре оговаривается право проживания и пользования квартирой до его смерти (естественно, сумма денег, получаемая с покупателя, значительно ниже рыночной). После совершения сделки и расчетов продавец утрачивает право собственности (покупатель может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но опять  с условием пожизненного проживания бывшего продавца), он не выписывается и до конца своих дней пользуется квартирой или ее частью.

2)     Договор пожизненного содержания с иждивением.

Этот вид договора, по сути, дублирует ранее применявшийся договор купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием. Особенности таких правоотношений регламентируются ст. 601-605 ГК РФ. От договора ренты отличается тем, что пожилой человек не выезжает из своей недвижимости, а новый собственник обязуется не только выплачивать деньги, но и обеспечить получателя ренты питанием, одеждой, медицинской помощью, в дальнейшем оплатить стоимость ритуальных услуг. Этот тип договора также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Для подписания договора пожизненного содержания с иждивением необходимо использовать ряд статей ГК РФ (131, 223, 433, 584, 488, 489, 334, 339, 601). Помимо вышеуказанных статей содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей 129-131, 164, 167, 209-213, 218, 223, 228, 292, 318, 334, 339, 346, 433, 450, 469, 488, 489, 584, 586-588, 596, 599-605, 675 ГК РФ и статей 34-39 Семейного Кодекса РФ должно быть сторонам нотариусом разъяснено.

В статье 601 ГК РФ «Договор пожизненного содержания с иждивением» говорится, что «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)».

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Перед тем, как заключить договор пожизненного содержания с иждивением, необходимо собрать следующие документы:

Документы, удостоверяющие личность:

¨     паспорт;

¨     удостоверение личности военнослужащего, справка о прописке;

¨     свидетельство о рождении.

Правоустанавливающие документы:

1.     Первичная собственность:

1.1.          Муниципальное жилье:

  а) договор передачи, свидетельство о собственности на жилище;

  б) договор передачи (зарегистрированный БТИ);

1.2.          Жилищно-строительный кооператив:

а) справка о выплаченном пае, свидетельство о собственности на жилище;

б) регистрационное удостоверение.

2.     Вторичная собственность:

      договор пожизненного содержания с иждивением.

3.     Справка форма № 11-А (действительна 1 месяц), с экспликацией (действительна 3 месяца) – получается в БТИ.

4.     Выписка из домовой книги (действительна 1 месяц) – получается в РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

5.     Справка об отсутствии задолженности (действительна 1 месяц) – получается РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

6.     Копия финансового лицевого счета (действительна 1 месяц) – получается в РЭУ (ДЭЗ, ЖЭК, ГРЭП).

7.     Разрешение органов опеки для несовершеннолетних детей:

а) являющихся собственниками, сособственниками;

б) зарегистрированных на данной собственности.

8.     Разрешение органов попечительства для граждан пенсионного возраста и граждан «группы риска» (в случае отчуждения площади по доверенности).

Далее договор должен быть составлен и удостоверен нотариусом и зарегистрирован в учреждении юстиции.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

3)     Содержание за завещание.

Гражданское законодательство подразумевает свободу заключения договора, и, поэтому, на практике очень часто встречается «содержание за завещание». В этой ситуации получатель денег (т.е. собственник квартиры) заключает с плательщиком (будущим собственником) договор в простой письменной форме (т. к. он не удостоверяется у нотариуса и не проходит государственную регистрацию) о том, что плательщик выдает получателю оговоренную сумму денег (сразу или частями), а получатель оформляет при этом завещание на плательщика. Но на практике случались ситуации, когда завещание было отменено, либо изменено, и плательщик оказывался как без денег, так и без квартиры, поэтому к данному виду следует относиться осторожно и грамотно.

 

 
  
 
Назад  Вверх Версия для печати

Школа успешного риэлтора "МИЛЛИОНЕР"
Курсы повышения квалификации
Тренинги и семинары
Консультации
Библиотека
Отзывы

 
  
Google+

Copyright © 2007-2017 ИП Перминов А.С. Сделано в студии "RU-WEB"