На главную Поиск по сайту Карта сайта Написать письмо
О проекте
Участники
Контакты
Мастерская эффективного бизнеса Александра Перминова
 
Диагностика
Проектирование
Внедрение
Обучение
 

 

Анализ финансово-хозяйственной деятельности ТЭО бюджетирование бизнес-план управленческий учет система сбалансированных показателей SWOT анализ бизнес-процесс диагностика компании Pest анализ организационная структура

 
   
   

  Готовые решения

Готовые решения - отработанные управленческие технологии, которые легко применить на практике для решения поставленных задач.

СТУДЕНТАМ

Техническое задание на разработку бизнес-плана

Техническое задание на разработку ТЭО проекта

Требуемая информация для расчета бизнес-плана

Техзадание на разработку системы сбалансированных показателей (ССП)

Техзадание на разработку системы сбора и анализа управленческой отчетности малой фирмы

Техзадание на диагностику системы управленческого учета и отчетности

Проектирование и внедрение системы бюджетного управления

Проектирование и внедрение системы управления развитием бизнеса

Моделирование и оптимизация процессов учета и учетного документооборота

Обоснование выбора стратегии развития по методике SWOT-анализа

Интернет-бизнес "под ключ"

Техническое задание на проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности и качества принятых управленческих решений


Новости

1 апреля 2017 г.
Кризис - лучшее время для роста! Разработайте стратегический план развития своего бизнеса на следующий год! Александр Перминов поможет не только его разработать, но и реализовать!

Вам нужны новые идеи для развития бизнеса? Как выжить в жесткой конкурентной борьбе? Как ориентировать персонал на достижение стратегически важных целей? Решение - несколько стратегических сессий с Александром Перминовым.

Все новости





 
   
 

 


Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. Лекция 3. Государственное регулирование рынка недвижимости

 

Лекция 3.  ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

План:

1.     Государство и рынок недвижимости.

2.     Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом.

3.     Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

1. Государство и рынок недвижимости

На рынке недвижимости  государство выполняет следующие функции:

¨     идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

¨     инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

¨     профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

¨     эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

¨     регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

¨     верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

¨     контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.     Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2.     Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

Ø создание нормативной базы  - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и регионах;

Ø отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с  объектами государственной и муниципальной собственности;

Ø установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

Ø контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

Ø введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

Ø поддержание правопорядка на рынке;

Ø выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения  или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях особым регулированием. Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1)     системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2)     регулирования учетной ставки рефинансирования;

3)     выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4)     предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий и займов на коммерческой основе для жилищного строительства;

5)     реализации государственных целевых программ;

6)     амортизационной политики;

7)     внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, разделенной на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Законодательные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и субъектов Российской Федерации обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует Федеральный закон (ч. 5 ст.76 Конституции РФ).

В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное.

Аналогичным образом распределены между федеральными органами и соответствующими организациями субъектов Федерации права по управлению другими имущественными комплексами – лесами и водным фондом.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных (городских) администраций входят:

¨     учет лесного фонда;

¨     распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям в соответствии с рекомендациями государственных органов управления лесным хозяйством, в том числе для обеспечения поставок древесины для государственных нужд;

¨     организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара и защите их от вредителей и болезни;

¨     осуществление совместно со специально уполномоченными органами охраны окружающей природной среды контроля в сфере использования, воспроизводства, охраны и защиты лесов;

¨     принятие совместно с владельцами лесного фонда решения о предоставлении участков лесного фонда в краткосрочное пользование;

¨     организация и проведение с участием местных подразделений государственного органа управления лесным хозяйством РФ лесных торгов и конкурсов по представлению лесного фонда в пользование;

¨     ограничение, приостановление или прекращение права на пользование лесным фондом в установленном порядке.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке – физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов Федерации и муниципалитеты.

Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.

Исходя из конституционных положений законодательство РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система. В последние годы приняты и действуют следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости (см. таблицу 3.1.).

Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями. В ГК РФ (ст. 3) понятие "гражданское законодательство" используется в узком смысле — имеются в виду только федеральные законы. Иные нормативные правовые акты выведены за пределы понятия "гражданское законодательство". В ст. 3 ГК РФ говорится, что "нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ". Из этого следует, что, во-первых, отношения в сфере недвижимости, которые регулируются нормами ГК, являются предметом ведения Российской Федераций, поскольку само гражданское законодательство относится к предметам ведения Федерации; во-вторых, нормы, содержащиеся в актах законодательства в сфере недвижимости и носящие гражданско-правовой характер, должны соответствовать положениям ГК РФ, если иное не предусмотрено законом.

 

Таблица 3.1. Действующие законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости

Кодексы

Гражданский.

Налоговый.

Лесной.

Водный.

Воздушный.

Внутреннего водного транспорта.

Жилищный.

Земельный.

Семейный.

Градостроительный.

Законы

О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

О товариществах собственников жилья.

Об ипотеке (залоге недвижимости).

О недрах.

Об основах федеральной жилищной политики.

О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ.

О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества РФ.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

И другие.

 

В отдельную отрасль права выделено жилищное законодательство, или жилищное право. Жилищное право в широком смысле – комплексная отрасль, в которой объединены нормы и правовые институты гражданской, административной и других отраслей права. Понятие жилищного права в широком смысле  сформулировано на базе содержания и смысла жилищных законов  - Жилищного кодекса (ЖК) РФ, Основ жилищного законодательства РФ, Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ», в которых жилищные отношения как предмет жилищного права охватывают разнообразные виды этих отношений, а не только отношения пользования жилыми помещениями и отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы – административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом  (ЖК) терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

 1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе и др.). Отношения пользования жилыми помещениями — сердцевина жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с другой — государственные органы, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то организации.

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения члену жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), так как пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданскоправового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

-         отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда;

-         отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда, осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми ими органами управления;

-         отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его, регламентируются нормами административно-правового характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Итак, недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом не­движимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права, в свою очередь, включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно право:

- вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости. Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью. Для этого также необходимо иметь общие представления о понятии и видах сделок.

2.  Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)). При этом в ст. 153 ГК имеются в виду не только граждане и юридические лица РФ, но и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом. Помимо того, сделки могут быть совершены другими участниками регулируемых гражданским законодательством отношений Российской Федерации, например, муниципальными образованиями.

Сделки всегда представляют собой волевые акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота.

Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права. Чтобы обладать качеством действительности, сделка не должна противоречить закону и иным правовым актам. Это требование выполняется при одновременном выполнении следующих условий:

а) содержание и правовой результат сделки не противоречит закону и иным правовым актам, т.е. сделка не нарушает требований закона и подзаконных актов (инструкций, положений и т.д.);

б) сделка совершена дееспособным лицом. Если закон признает собственное волеизъявление лица необходимым, но недостаточным условием совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого лица должна быть подкреплена волей указанного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя);

в) волеизъявление совершающего сделку соответствует его действительной воле;

г) волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки;

д) воля лица, совершающего сделку, формируется свободно и не находится под неправомерным посторонним воздействием (насилие, угроза, обман) либо под влиянием иных факторов, неблагоприятно влияющих на процесс формирования воли лица (заблуждение, болезнь, опьянение, стечение тяжелых обстоятельств и т.д.).

В зависимости от числа лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (в законе они называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними или двух- или многосторонними (ст. 154 ГК РФ). Двух- или многосторонние сделки называются договорами. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражение воли одной стороны, например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанность лишь для лица, совершающего ее. Обязанности для других лиц она может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц, согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление правоотношений (ст. 420 ГК РФ).

Под договором понимают совокупность условий, определяющих действие сторон, документ, подписанный обеими сторонами. Граждане и юридические лица  свободны в заключении договоров и самостоятельно решают, с кем и какие договоры им заключать, а также согласовывать их условия. Договор заключается посредством направления ОФЕРТЫ (предложения заключить договор) одной из сторон и ее АКЦЕПТА (принятия предложения другой стороной), (ст. 432 ГК РФ).

Договор вступает в законную силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, срок действия договора устанавливается по соглашению сторон. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 450-453 ГК РФ).

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

·     по распоряжению земельными участками: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка;  дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута – права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка и др.;

·     по распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир в жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; мена, обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора;

·     по распоряжению  нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественных комплексов; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора, в том числе по решению суда.

Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Существует несколько таких способов.

1)     Сделка может быть совершена устно, путем словесного выражения воли.

При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если она совершается путем консолюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

Сделка может быть совершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или в соглашении сторон. Так, законодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на определенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

2)     Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, в котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование сторон.

Письменные сделки в свою очередь подразделяется на:

·        сделки в простой письменной форме;

·        нотариально  удостоверенные;

·        подлежащие государственной регистрации.

Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты – изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку – простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

В законе установлена обязательность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

·        сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Поскольку речь идет об обязательном участии в таких сделках любых юридических лиц, имеются в виду не только государственные, но и муниципальные, а также частные организации;

·        сделки граждан между собой на сумму, превышающую более чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (МРОТ);

·        предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ), аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ), найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ), договор банковского вклада (ст. 836 ГК РФ), страхования (ст. 940 ГК РФ), поручительство (ст.362 ГК РФ) и др.

В простую письменную форму должны быть также обличены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ).

 Нотариальное удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать  требованиям ст. 160 ГК РФ. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще – содержание сделки, упоминания об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: а) указанных в законе; б) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).  

Cогласно ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки (п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК РФ); специальный случай уступки права требования (ст. 389 ГК РФ) и др.

После вступления в действие 1 января 1996 года части второй  ГК РФ не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми  домиками,  хозяйственными  строениями,  иными  зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

С вступлением его в силу с 31 января 1998 года отменено ранее установленное законодательством обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками. Следует отметить, что с введением Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст. 7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК РФ сохраняли силу вплоть до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г., стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.

Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, увязанная с датой вступления в силу указанного Закона, не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. Нотариус помимо удостоверения сделок оказывает оплачиваемые услуги по составлению проектов договоров, а в органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации.

Нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В функции частных и государственных нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права.

Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу - это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной. Предусмотрены следующие размеры государственной пошлины при совершении сделок с недвижимостью:

-         0,5% от суммы договора, но не менее 50 % от МРОТ  для детей (в т. ч. усыновленных), супругов, родителей, родных братьев и сестер;

-         в размере 1,5% от суммы договора, но не более однократного размера МРОТ – для других лиц.

Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме.

Некоторые письменные сделки подлежат государственной регистрации. Эта форма сделок и установленный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним рассмотрены в следующем пункте лекции.

 

3.     Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим  недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ  и федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель введения единой государственной регистрации – обеспечить достоверность и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности регистрации "права собственности и других вещных прав" на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность регистрации сделок с недвижимостью устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК РФ), но и предусматривается применительно к каждой из соответствующих сделок в отдельных статьях ГК РФ. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК РФ), мены (ст. 567, 551 ГК РФ), дарения (п. 2 ст. 574 ГК РФ), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о государственной регистрации, - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий;

- сооружения; сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

- нежилые помещения; части помещений;

- предприятия как имущественный комплекс;

- жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;

- жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;

- квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

- жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;

- некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;

- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Регистрация же воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов не подпадает под действие принятого Закона и до принятия соответствующих федеральных законов производится органами, которые в соответствии с действующими транспортными уставами и кодексами осуществляют их регистрацию.

Кадастровый и технический учет (инвентаризацию) объекта недвижимости предусматривает ст. 1 Закона. Этот учет состоит в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего полученные характеристики позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Кадастровый учет со­провождается присвоением объекту недвижимого имущества кадастрового номера.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся (таблица 3.2).

Таблица 3.2. Сделки, подлежащие обязательной  государственной регистрации

Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества

 

1.   Жилые помещения.

· договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 558 ГК РФ).

· договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

· соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).

· договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ);

· договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ).

· договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (СТ.584 ГК РФ).

· договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ).

· договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ).

· договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

· договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

· пожертвование (ст.582 ГК РФ).

2.      Нежилые помещения.

· договоры дарения нежилых помещений (ст. 5 74 ГК РФ).

· договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

· договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ).

· пожертвование (ст. 582 ГК РФ).

Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество

 

· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).

· договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ).

· договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ).

· договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609,671 ГК РФ).

· договоры субаренды (ст. 615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов.

· договоры ипотеки (ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке).

· договор залога права аренды недвижимого имущества (ст. 5 Закона об ипотеке).

Акцессорные сделки

 

· уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ).

· перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ).

· соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст.452 ГК РФ).

· отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ).

· отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

• договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

• договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

• договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

• договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

• инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

• предварительные договоры;

• различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

• брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

• договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

• договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

• договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат и не подлежат государственной регистрации (см. таблицу 3.3).

 

Таблица 3.3. Права на недвижимость, подлежащие и не подлежащие регистрации

 

Подлежат госрегистрации

(ст. 131 ГК РФ и др.)

Не подлежат госрегистрации

право собственности,

право хозяйственного ведения;

право оперативного управления;

право пожизненно наследуемого владения;

право постоянного пользования;

сервитуты; доверительное

 управление, а также иные права

в случаях,   предусмотренных

 законодательством.

права на жилые помещения, возникающие из договоров коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35 ГК РФ), безвозмездного пользования (гл.36 ГК РФ), а также из договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее года (ст.651 ГК РФ).

 

Необходимо сделать некоторые замечания по поводу особенностей регистрации отдельных видов вещных прав на недвижимость. К особым вещным правам часто также относят указанное в п. 2 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным учреж­дениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятель­ности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учреждения может возникнуть только вещное право, подлежащее государственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) конкретного учреждения определяется в соответствии со ст. 299 ГК РФ, а для об­разовательных учреждений — в соответствии с Федеральными законами "Об образовании" и "О высшем и послевузовском профессиональном образовании".

Не является вещным правом, подлежащим государственной регистрации, и ипотека. Несмотря на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргумента­ми в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодер­жатель не получает владения вещью, а при гибели предмета залога право залога не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ). Как известно, залог возникает в силу дого­вора или в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). В случае заключения договора об ипотеке в Едином государственном реестре регистрируется сделка. Возникнове­ние залога в силу закона (например, при купле-продаже в кредит, с рассрочкой платежа на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ либо при передаче недвижимости под выплату ренты, согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ) отражается в реестре как обремене­ние права залогодателя.

Определенную проблему породило название "Государственная регистрация права аренды" ст. 26 Закона о государственной регистрации. Гражданским кодек­сом установлена обязательность государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года. Именно с момента такой регистрации договор аренды считается заключенным.

Закон о государственной регистрации (ст. 4, ст. 26) вводит не предусмот­ренную ГК РФ обязательность государственной регистрации права аренды не­движимого имущества, которое является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество. Положение ст. 2 данного закона определяет государст­венную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юриди­ческий акт признания и подтверждения ограничения прав на недвижимое иму­щество. Следовательно, свидетельство о государственной регистрации прав yдoстoвepяeт именно ограничения прав на недвижимое имущество, а договор аренды по ст. 17 и ст. 26 Закона о регистрации является лишь основанием для регистрации аренды как обременения прав арендодателя недви­жимого имущества. Поэтому право аренды, возникающее из такого договора, должно быть зарегистрировано независимо от того, на какой срок заключен сам договор аренды.

Однако данная позиция является весьма спорной. В настоящее время дан­ный вопрос разрешен в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 01.06.2000 г. №53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых по­мещений", в п. 2 которого разъясняется, что, поскольку нежилые помещения яв­ляются объектами недвижимости, отличными от здания или сооружения, в кото­ром оно находится, но неразрывно с ними связаны, и поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны приме­няться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть государственной регистрации подле­жат лишь договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года, договоры же аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, Закон о государственной регистрации не устанавливает обязательности государственной регистрации права аренды помимо регистрации договоров аренды, определенных в ГК РФ, право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости воз­никнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного доку­мента (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не мо­жет возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная "регистрация права аренды" также не может быть осуществлена (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о государ­ственной регистрации).

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд отличительных черт регистрации.

Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия:  возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации.

Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

В-третьих,   государственная   регистрация   является   единственным доказательством существования зарегистрированного права.  При этом государственную  регистрацию,   проводимую   учреждениями   юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер.

Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться. Выбор пообъектной регистрации предпочтителен, если объекты не связаны друг с другом единым технологическим циклом и если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности.

Например, при покупке ряда помещений одни будут сдаваться в аренду, а другие планируется выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок и избавит от лишней волокиты. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна регистрация в качестве сложной вещи - у собственника будет весомое доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации). Следовательно, эта дата является:

- датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.З ст.433 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации);

- датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

В  случае  смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

В соответствии с ГК РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в ГК РФ, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него.

Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК РФ), а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

Ø во  многих  случаях  судебное  решение  выступает  в  роли право устанавливающего   документа,   являющегося   основанием   для проведения государственной регистрации (п.1 ст. 17, ст.28 Закона о  регистрации);

Ø судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (п.4 ст. 19 Закона о регистрации);

Ø государственная   регистрация,   являясь   ненормативным   актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст. 12, 13 ГК РФ, ст.22 Арбитражно-процессуального   кодекса   РФ);

Ø в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст. 12, 13 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о регистрации);

Ø  в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной   давности.  

Согласно п. 5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Государственная регистрация должна быть произведена в месячный срок с момента принятия заявления и необходимых для регистрации документов (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации). Правовые последствия регистрации возникают со дня внесения в Единый государственный реестр записи о сделке или праве (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации). Регистрация возникновения и перехода прав удостоверяется соответствующим свидетельством, а регистрация сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельства и надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра.

Порядок и условия приостановления государственной регистрации и отказа от таковой соответственно определяются в ст. 19, 20 Закона о государственной регистрации. Основания приостановления регистрации по инициативе регистратора - возникновение у него сомнении в наличии оснований для регистрации. По инициативе самого правообладателя регистрация может быть приостановлена на срок не более 3-х месяцев. Если в указанные сроки не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор отказывает в ее совершении. Кроме того, регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

Законодатель исчерпывающе перечислил основания для отказа в регистрации в ст. 20 Закона о регистрации. В п. 2 специально указывается, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не являются основанием для отказа в государствен­ной регистрации прав на него. В то же время незаконченность работ по учету зданий, сооружений, их отдельных частей (например, квартир) при государственной регистрации прав не допускается.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях, перечисленных в п.1 ст.20 Закона о регистрации:

• если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации на основании Закона о регистрации;

• документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

• акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Следует обратить внимание, что перечень случаев отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество является закрытым и расширению не подлежит. Во всех других случаях в государственной регистрации прав не может быть отказано.

Отказ от регистрации выдается в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации, и направляется заявителю в письменном виде. Причем копия указанного сообщения помещается в дело право устанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в судебных органах.

Удостоверение произведенной регистрации договоров или иных сделок производится совершением специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма штампа регистрационной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Штамп проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. В случае указания сторонами в договоре количества его экземпляров штамп о государственной регистрации должен быть проставлен на всех экземплярах договора.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременении этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Кроме Единого государственного реестра прав, орган юстиции обеспечивает ведение книг учета документов, а также дел право устанавливающих документов на недвижимое имущество, которые являются неотъемлемыми частями Единого государственного реестра прав.

Собственно Единый государственный реестр прав содержит записи о конкретных   объектах   недвижимого   имущества,   существующих   и прекращенных правах на них, правообладателях, ограничениях и обременениях прав. Он состоит из разделов, посвященных отдельному объекту недвижимого имущества, который идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

В свою очередь каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

• I - описание объекта недвижимого имущества;

• II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименования) правообладателя;

• III - записи об ограничениях и обременениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что подраздел I заполняется на основании других видов учета - кадастрового для земельных участков, технического учета - для зданий, сооружений, помещений в здании.

Основанием для внесения записей о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В соответствии со ст. 17 Закона о регистрации к ним относятся:

• акты органов государственной власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции;

• договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;

• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

• свидетельства о праве на наследство;

• вступившие в законную силу судебные решения;

• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует обратить внимание, что все названные документы должны соответствовать законодательству, действующему в месте и на момент совершения сделок, выдачи свидетельств, издания актов. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию документов.

В   подраздел   II   вносятся   также   записи   о   прекращении зарегистрированного права. Если право прекращается в связи с ликвидацией объекта, подраздел закрывается с внесением соответствующей записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) зарегистрированного в предыдущем подразделе права собственности. Для этого подраздел разбит на специальные части (п.44 Правил ведения Единого государственного реестра прав). Например, подраздел III-1 -для записей об аренде, подраздел Ш-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом).

Законодательно закреплены особенности предоставления информации из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ней.

Предоставление информации гражданам, органам власти и местного самоуправления

Одним из основных принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью является открытость. Этот принцип вытекает из ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляется внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, в связи с чем информация о зарегистрированных правах предоставляется в письменной форме - в виде выписок (справок) из реестра и до создания системы электронного обмена информации между учреждениями юстиции по регистрации может быть предоставлена о любом объекте недвижимого имущества, находящемся на территории регистрационного округа и включенном в реестр. Закон о регистрации конкретизирует порядок выдачи информации о зарегистрированных правах и устанавливает четкую границу между сведениями, предоставляемыми любому лицу (сведения открытого характера) и строго ограниченному кругу лиц (сведения конфиденциального характера).

К   сведениям   открытого   характера,   предоставляемым   любому заинтересованному лицу в виде выписки из Единого государственного реестра прав, относятся описание объекта недвижимости, данные о зарегистрированных правах на объект, ограничениях (обременениях) прав, самом правообладателе.

Конфиденциальной информацией являются сведения о содержании право устанавливающих документов, данные о зарегистрированных ранее правах на объект недвижимости и переходе права от одного правообладателя к другому, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. Перечисленные сведения, ограничения на предоставления которых установлены законодателем с целью охраны правообладателя от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность, предоставляются также в виде выписок и справок из Реестра прав и только:

1) самим правообладателям;

2) физическим и юридическим лицам, получившим надлежащим образом удостоверенную доверенность от правообладателя;

3) руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;

4) налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

5) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и/или их правообладателями;

6) лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или закону.

Предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется в заявительном порядке. Любое физическое или юридическое лицо вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с письменным заявлением (запросом) о выдаче интересующих его сведений из Реестра прав. В заявлении указываются наименование и месторасположение  объекта недвижимости,  характер запрашиваемой информации. Если необходимы сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, в заявлении нужно изложить информацию об этом лице, необходимую для поиска данных. Заявитель - физическое лицо - представляет документ, удостоверяющий его личность (паспорт, удостоверение личности военнослужащего, паспорт моряка, справку органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта и т.п.). Представитель юридического лица готовит документы, удостоверяющие его личность и подтверждающие полномочия (устав юридического лица, приказ о назначении директора, доверенность и т.п.), а также свидетельствующие о государственной регистрации юридического лица. Лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя по закону или завещанию, для получения конфиденциальной информации дополнительно представляют запрос нотариуса, открывшего наследственное дело, подтверждая, таким образом, включение их в круг наследников и право на получение определенной информации.

Информация о зарегистрированных правах и иных ограничениях (обременениях) предоставляется за плату. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 установлены ставки, определяющие максимальные размеры платы: для физических лиц - 0,25 минимального размера оплаты труда,  для юридических лиц - один минимальный размер оплаты труда. Субъектами Российской Федерации, к компетенции которых отнесено определять размеры и порядок внесения платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество на территории субъекта, могут быть приняты другие (но не выше перечисленных) ставки, а также определенные льготы (в том числе и освобождение от платы) для отдельных категорий лиц, организаций и органов власти. Если заявитель не освобожден в соответствии с законодательными или правовыми актами субъекта Российской Федерации от платы, документ, подтверждающий произведенную оплату за предоставление информации (квитанцию, платежное поручение), необходимо представить вместе с заявлением.

Правоохранительным органам и судам по находящимся в производстве делам, органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, налоговым органам на территории, находящейся в их юрисдикции, государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики запрашиваемая информация предоставляется по письменным запросам. Это означает упрощенный порядок предоставления сведений из Реестра прав: подтверждения полномочий представителя и документа, свидетельствующего о государственной регистрации юридического лица, при получении запроса не требуется. Следует заметить, что государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики и органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления (кроме их руководителей) по запросам выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.

Согласно законодательству, запрашиваемая информация о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав выдается заявителю в течение пяти дней с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию, письменного заявления (запроса). В такой же срок предоставляются сведения, имеющие конфиденциальный характер.

Правообладатель имеет право на получение еще одного вида информации: по его письменному заявлению регистрирующий орган должен сообщить о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое имеет права заявитель. Информация о зарегистрированных правах предоставляется не только по письменным запросам и заявлениям. Законодательство обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно сообщать сведения, необходимые для работы, организациям, ответственным за учет недвижимости - соответствующим БТИ и комитетам по земельным ресурсам и землеустройству. Кроме того, информация о зарегистрированных правах в соответствии со ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в течение 10 дней после осуществления регистрации направляется в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества.

Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законо­дательства о том, что до регистрации перехода права отношения продавцов и по­купателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Никаких специальных санкции со стороны государства за отсутствие регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сдел­ки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации.

Нельзя признать правонарушением отсутствие государственной регистра­ции права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности.

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной процедуры ни в коей мере не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашени­ем установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если до­говор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, — то с момента достижения соглаше­ния по всем существенным условиям в форме, установленной законом или дого­вором (ст. 432, 433, 434 ГК РФ).  В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государствен­ной регистрации прав и сделок Закон о регистрации конкретизирует случаи необходимости регистрации. Если право на недвижимость возник­ло без акта государственной регистрации, то собственник вправе пользоваться и владеть недвижимостью. Следует отметить, что административное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответ­ствии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению не­движимостью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существующего права.              

 

Литература по теме:

  1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993.
  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994. – № 51-ФЗ. Часть 2 от 26 января 1996. – №14-ФЗ. Часть 3 от 26 ноября 2001. – №146-ФЗ.
  3. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001. –  №136 – ФЗ // Экономика и жизнь. – 2001, №45.
  4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 31 июля 1998. – № 146-ФЗ. Часть 2 от 5 августа 2000. – №117-ФЗ.
  5. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997. – №22-ФЗ.
  6. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995. – №167-ФЗ.
  7. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997. – №60-ФЗ.
  8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001. – №24-ФЗ.
  9. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983.
  10. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995. – №223-ФЗ.
  11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998. – №73-ФЗ.
  12. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1998. – №122-ФЗ.
  13. Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996. – №72-ФЗ.
  14. Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998. – №102-ФЗ.
  15.  Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992. – №2395-1.
  16. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992. – №4218-1.
  17. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991. – №1541-1.
  18. Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002. – №101-ФЗ.
  19. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 №219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  20. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России  - М .:   Финансы и статистика, 1996 – 187 с.
  21. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. Учебник – 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «маркетинг», 2002. – 804с.
  22. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно – практическое пособие. М.: Изд. БЕК, 1997. – 265 с.
  23. Рыбасова Е.А. Права на недвижимость, подлежащие обязательной государственной регистрации / Сборник трудов молодых учёных: сборин/ РГЭУ (РИНХ). – Ростов н/Д., 2001 – с.256     
  24. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. Практическое пособие. Москва, 2000.    
  25. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов / под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд – во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2000.
  26. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью (в новых вопросах и ответах). М. 2001.

 

 
  
 
Назад  Вверх Версия для печати


Нужны клиенты?
да нет
Ваш промокод: SP500

Школа успешного риэлтора "МИЛЛИОНЕР"
Курсы повышения квалификации
Тренинги и семинары
Консультации
Библиотека
Отзывы

 
  
Google+

Copyright © 2007-2017 ИП Перминов А.С. Сделано в студии "RU-WEB"