На главную Поиск по сайту Карта сайта Написать письмо
О проекте
Участники
Контакты
Мастерская эффективного бизнеса Александра Перминова
 
Диагностика
Проектирование
Внедрение
Обучение
 

 

Анализ финансово-хозяйственной деятельности ТЭО бюджетирование бизнес-план управленческий учет система сбалансированных показателей SWOT анализ бизнес-процесс диагностика компании Pest анализ организационная структура

 
   
   

  Готовые решения

Готовые решения - отработанные управленческие технологии, которые легко применить на практике для решения поставленных задач.

СТУДЕНТАМ

Техническое задание на разработку бизнес-плана

Техническое задание на разработку ТЭО проекта

Требуемая информация для расчета бизнес-плана

Техзадание на разработку системы сбалансированных показателей (ССП)

Техзадание на разработку системы сбора и анализа управленческой отчетности малой фирмы

Техзадание на диагностику системы управленческого учета и отчетности

Проектирование и внедрение системы бюджетного управления

Проектирование и внедрение системы управления развитием бизнеса

Моделирование и оптимизация процессов учета и учетного документооборота

Обоснование выбора стратегии развития по методике SWOT-анализа

Интернет-бизнес "под ключ"

Техническое задание на проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности и качества принятых управленческих решений


Новости

12 ноября 2017 г.
Кризис - лучшее время для роста! Разработайте стратегический план развития своего бизнеса на следующий год! Александр Перминов поможет не только его разработать, но и реализовать!

Вам нужны новые идеи для развития бизнеса? Как выжить в жесткой конкурентной борьбе? Как ориентировать персонал на достижение стратегически важных целей? Решение - несколько стратегических сессий с Александром Перминовым.

Все новости





 
   
 

 


Перминов А.С. Экономика недвижимости: введение в курс. Текст лекций. Лекция 1. Понятие недвижимости.

 

 

Лекция 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

План:

1.     Недвижимость: сущность и определение.

2.     Классификация недвижимости.

1. Недвижимость: сущность и определение

Понятие «недвижимость» зародилось еще в Древнем Риме. Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало со времен римского права и воспринято практически всеми современными правовыми системами. К недвижимости римляне относили земельные участки. В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено, причем так, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство.

Сам термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Установил этот термин Указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми: деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Понятие «недвижимость» вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и др. условиями.

Понятие недвижимости состоит из трех необходимых элементов:

-         наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;

-         содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – недвижимость, неперемещаемость в пространстве;

-         объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, - здания, сооружения и т.д.

В России, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В классической теории понятие «недвижимость» включает не только землю и почву, но и все, что неразрывно связано с землей, независимо от характера природы, например: деревья и растения, влияние общества, здания, сооружения и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых категорий, каждая из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 1.1).

Таблица 1.1. Концептуальные подходы к определению недвижимости

Географическая концепция

Отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв и др. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. 

Экономическая концепция

Рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. Кроме того, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.


Юридическая концепция

Определяет недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная концепция

Состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли и объектов, тесно связанных с ней.

Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, выделяют ее сущностные признаки (таблица 1.2).

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню – недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

Спецификой недвижимого имущества является возможность использования его только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. А для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.

 

Таблица 1.2. Основные признаки недвижимости

 

Признаки

Содержание

Сущностные (родовые).  Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве баз ущерба функциональному назначению

Связь с землей (водными объектами, воздушным пространством)

Прочная физическая и юридическая

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

Видовые (частные).

Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимости надо учитывать одновременно три фактора:

1)     характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

2)     намерение сторон, определяющих тип связи  предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

3)     стоимость предмета – при использовании больше года и стоимости свыше 100 минимальных размеров оплат труда (МРОТ) имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются недвижимыми.

Предметы с небольшой стоимостью (менее 100 МРОТ), несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости.

В настоящее время понятие недвижимости дается в Гражданском кодексе РФ в статье 130  «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

Хотелось бы отметить, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 № 213 –ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 года. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», те самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее федеральным законом от 3 июня 2006 года №73-ФЗ из п. 1. ст. 130 ГК РФ были исключены «обособленные водные объекты». Федеральным законом от 4 декабря 2006 года № 201 – ФЗ из п. 1 ст. 130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения», тем самым законодатель воплотил в закон предложения, сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости. 

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее непрерывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли) – недвижимость «в силу закона», или «юридически недвижимое имущество». Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Единственным признаком, который свойствен и недвижимому «по природе» имуществу, и недвижимому «в силу закона», является индивидуальная определенность. Индивидуальную определенность первой категории недвижимости придает прежде всего фиксированное положение объекта на земельном участке, а второй, как объекта недвижимого имущества, - государственная регистрация. Именно с момента государственной регистрации суда и космические объекты становятся недвижимым имуществом. При государственной регистрации фиксируются индивидуализирующие признаки указанных объектов (наименование, основные технические характеристики), которые выделяют последние из массы подобных вещей. До государственной регистрации морские и воздушные суда, а также космические объекты являются движимыми вещами.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Например, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей».

Перечень объектов недвижимости, определенный в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество». Рассмотрим некоторые определенные законом виды недвижимости.

Весьма специфической разновидностью недвижимости является  кондоминиум. Федеральный Закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее, чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий и сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Недвижимостью ГК РФ ст. 132 признается также «предприятие как имущественный комплекс», используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы, услуги и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.


2. Классификация недвижимости

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

·        земельные участки;

·        здания, строения, сооружения;

·        помещения.

В свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1)     земля;

2)     жилье (жилые здания и помещения);

3)     коммерческая недвижимость;

4)     промышленная недвижимость;

5)     отели и мотели;

6)     рекреационная недвижимость;

7)     институциональная недвижимость;

8)     недвижимость смешанного использования.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Жилые здания и помещения различаются:

-         этажностью (одноэтажные, многоэтажные),

-         видом строительных материалов (каменное, деревянное, смешанное, глинобитное, панельное),

-         температурным режимом (отапливаемое, неотапливаемое),

-         видом освещения (естественное, верхнее, боковое, искусственное,  совмещенное),

-         системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование),

-         капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленое),

-         сроком службы (100, 80, 65, 40, 20 лет).

Под коммерческой недвижимостью понимают объекты недвижимости, используемые для продажи товаров и/или услуг (постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензоколонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли).

Промышленная (индустриальная) недвижимость – это недвижимость, используемая для осуществления промышленных производственных процессов. Представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жилье и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость направлена на обеспечение потребностей в отдыхе и восстановления здоровья людей. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и т.п. объектов.

Недвижимость смешанного использования представляет собой комбинацию приведенных выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и рынке земли в некоторых регионах

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлтеры, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяются на:

-         частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

-         государственные – находящиеся  в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;

-         муниципальные –  находящиеся в муниципальной собственности;

-         общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;

-         коллективные( смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

При классификации земель берут в расчет их назначения и их категории. Так Земельный Кодекс выделяет:

·        сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

·        земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);

·        земли промышленности, транспорта, связи и других секторов экономики;

·        земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения;

·        земли лесного фонда, лесного хозяйства, лесной промышленности;

·        земли водного фонда;

·        земли запаса.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

1)     специализированная недвижимость;

2)     неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

            На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса. Делится на:

1)     специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия и др.);

2)     неспециализированную недвижимость – обыкновенные здания – офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость – земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Литература по теме:

1.     Гражданский Кодекс Российской Федерации – М.: «Издательство ПРИОР», 2001.

2.     Земельный Кодекс РФ от 2.10.2001  №136 – ФЗ // Экономика и жизнь. – 2001, №45.

3.     Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 // СЗ РФ, 1997, №30, СТ.3594.

4.     Федеральный Закон от 15.06.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

5.     Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Учебное пособие СПб.: Москва – Харьков – Минск, 2000.- 207 с.  

6.     Волочков Н.Г. Справочник  по недвижимости. – М.: ИНФРА – М, 1996. – 672 с.

7.     Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. Учебник – 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Издательско-книготорговый центр «маркетинг», 2002. – 804с.

8.     Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2001.- 478 с.

9.     Экономика и управление недвижимостью: Учебник для ВУЗов / под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд – во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2000.

10. Экономика недвижимости. Учебное пособие, под ред. В.И. Ресина, М.: Дело, 1999.

11. Экономика недвижимости: Учебник 3-е изд. Перераб. и дополн./ Под. ред. д- ра эконом. наук проф. А.С. Булатова. – М.: Юристъ, 2001 – 896 с.


 

 
  
 
Назад  Вверх Версия для печати

Школа успешного риэлтора "МИЛЛИОНЕР"
Курсы повышения квалификации
Тренинги и семинары
Консультации
Библиотека
Отзывы

 
  
Google+

Copyright © 2007-2017 ИП Перминов А.С. Сделано в студии "RU-WEB"